18 jul Waardering energieprestatie woning bij toetsing aanvangshuurprijs
De Hoge Raad heeft in zich een prejudiciële procedure (ECLI:NL:HR:2023:1005) gebogen over de vraag in hoeverre bij de toetsing van de aanvangshuurprijs van een woning (art. 7:249 BW) een na de ingangsdatum van de huurovereenkomst vastgesteld, geregistreerd of afgegeven energielabel of (tot 1 januari 2015) energieprestatiecertificaat of (tot 1 januari 2021) energie-index in de waardering van de energieprestatie van de woning mag worden betrokken.
Inleiding
Op grond van art. 7:249 BW kan een huurder van woonruimte binnen zes maanden na het tijdstip waarop een door hem met betrekking tot die woonruimte voor de eerste maal aangegane huurovereenkomst is ingegaan, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. In dat geval toetst de huurcommissie de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.
De regels voor de waardering van de redelijkheid van de huurprijs, zijn opgenomen in Bijlage I, onder A, bij het Besluit huurprijzen woonruimte. Deze regels staan bekend als ‘het woningwaarderingsstelsel’. Op grond van het woningwaarderingsstelsel worden punten toegekend voor verschillende kenmerken van de woning. Het totale aantal punten bepaalt de maximale redelijke huurprijs.
In het woningwaarderingsstelsel worden (ook) punten toegekend voor de energieprestatie van de woning.
Er bestaat een koppeling tussen de waardering van de energieprestatie van een woning in het woningwaarderingsstelsel en de geldende methode voor bepaling van die energieprestatie (eerst was dat het energieprestatiecertificaat, later de energie-index en nu het energielabel).
Een van de doelen van die koppeling is dat verhuurders worden beloond voor hun investeringen op het gebied van energiebesparing, doordat een betere energieprestatie een hoger puntenaantal en daarmee een hogere maximumhuur oplevert. Bij de invoering van deze koppeling is onder ogen gezien dat een regeling moest worden getroffen voor woningen die niet over een energieprestatiecertificaat beschikken. Daarbij is gekozen voor een waardering van de energieprestatie aan de hand van het bouwjaar van de woning.
Verstrekking energie-index of het energielabel aan huurder
Aan de hand van een uitgebreide beoordeling van de regelgeving stelt de Hoge Raad dat het voor de waardering van de energieprestatie van de woning in het kader van het woningwaarderingsstelsel niet van belang is of de waardering van de energieprestatie (de Hoge Raad noemt hier de energie-index en het energielabel) aan huurder is verstrekt.
Moment waartegen energieprestatie moet worden gewaardeerd
De Hoge Raad stelt dat het niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de peildatum d.w.z. het moment waarop de huurovereenkomst ingaat, is vastgesteld of dat de gegevens voor het bepalen van de energieprestatie uiterlijk op de peildatum zijn opgenomen. Dit laatste mag ook na de peildatum zijn gebeurd als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning, voor zover het de energieprestatie betreft, op het moment van de opname niet veranderd is ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Voldoende is dat de energie-index of het energielabel op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing van de (voorzitter van de) huurcommissie over de redelijkheid van de aanvangshuurprijs of bij de beslissing van de kantonrechter ex artikel 7:262 BW over de waardering van de energieprestatie.
