31 jan WKO-installatie in een huurcomplex: geen vastrecht verschuldigd!
Inleiding
Op 21 januari 2022 jl. heeft de Hoge Raad een belangrijk arrest gewezen dat ongunstig is voor woningcorporaties die via collectieve warmte-koudeopslag-installaties (hierna: WKO-installatie) warmte leveren aan huurders.
WKO-installatie een onroerende aanhorigheid
In een geschil tegen woningcorporatie Acantus staat de vraag centraal of een WKO-installatie gezien kan worden als een onroerende aanhorigheid. Acantus verhuurt appartementen in een complex waar warmte, koude en warm tapwater worden geleverd door middel van een WKO-installatie. Een WKO-installatie maakt het mogelijk om op een duurzame methode een gebouw te verwarmen en te koelen door gebruik te maken van bodemenergie: het grootschalig opslaan van warmte en koude in water diep onder de grond.
De leveringskosten van warmte, koude en tapwater zijn niet inbegrepen bij de servicekosten die Acantus aan huurders doorbelast. De levering vindt plaats via een derde partij (BAM). Acantus heeft een overeenkomst gesloten met BAM en nam in eerste instantie de kosten voor de levering voor haar rekening. Acantus heeft haar huurders medegedeeld dat de overeenkomst per 1 januari 2012 zou overgaan op de huurders. Een aantal huurders heeft met BAM geen nieuw contract getekend. Acantus heeft daarop vanaf januari 2015 een voorschotbedrag in rekening gebracht voor de levering van warmte, koude en tapwater. Daarbij heeft Acantus zowel de verbruikskosten als vastrecht in rekening gebracht.
Diverse huurders zijn het daar niet mee eens en stellen zich op het standpunt dat het verbruik weliswaar kan worden doorbelast, maar niet het vastrecht.
Bij de beoordeling van deze vraag is met name relevant in hoeverre de WKO-installatie behoort tot de gehuurde woonruimte en derhalve de lasten (dat wil zeggen de kapitaals- en onderhoudslasten en niet de daadwerkelijke verbruikskosten) geacht worden in de kale huurprijs te zijn begrepen (artikel 7:237 lid 2 BW). Relevant hierbij is het begrip ‘woonruimte’ als bedoeld in artikel 7:233 BW.
Onder ‘woonruimte’ wordt verstaan: “een gebouwde onroerende zaak [..] alsmede de onroerende aanhorigheden.” De Hoge Raad heeft tegen het licht gehouden of een WKO-installatie een ‘onroerende aanhorigheid’ is in de zin van artikel 7:233 BW. Volgens de Hoge Raad moet dit begrip worden uitgelegd aan de hand van de bestanddeeltoets van art. 3:4 BW. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat het appartementencomplex – waarvan het gehuurde deel uitmaakt – en de WKO-installatie in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd. Bij het ontbreken van de WKO-installatie zou het gebouw als onvoltooid moeten worden beschouwd aangezien een andere manier van verwarmen van de appartementen niet mogelijk is (hetgeen in zoverre lijkt af te wijken van het door Acantus aangehaalde arrest van het gerechtshof Den Haag van 16 mei 2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:1541). Zo beschouwd is de WKO-installatie een (onroerend) bestanddeel van het appartementencomplex. Dit maakt dat de installatie en de afleverset ‘onroerende aanhorigheden’ zijn, als bedoeld in art. 7:233 BW. Daarbij is niet relevant of de eigenaar van de woonruimte ook eigenaar is van de onroerende aanhorigheid. Dit betekent dat de kosten van aanleg en onderhoud in de kale huurprijs tot uitdrukking komen, zo heeft de Hoge Raad eerder overwogen.
Zijsprong naar de Warmtewet 2014
Het hof constateerde eerder dat er een tegenstrijdigheid is tussen enerzijds de huurrechtelijke bepaling van artikel 7:237 lid 2 BW en de bepaling uit de Warmtewet 2014, waaruit volgt dat de Warmtewet 2014 uitgaat van het doorbelasten van alle kosten die voortvloeien uit de warmtelevering. Het hof heeft bepaald dat, in de gegeven omstandigheden, het huurrecht dient te prevaleren.
De Warmtewet 2014 is inmiddels gewijzigd in de Warmtewet 2018. Voor de huurrechtpraktijk is dit in zoverre relevant omdat de Warmtewet niet meer van toepassing is op warmteleverancier die tevens verhuurder is (artikel 1a Warmtewet 2018). De wetgever heeft daarbij nadrukkelijk aangegeven de levering van warmte/koude te regelen in het huurrecht. Een beroep op de bepalingen uit de Warmtewet 2014 is dus per 1 juli 2019 niet (meer) mogelijk.
Relevantie voor de praktijk
Indien een WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is, kan de verhuurder de kapitaals- en onderhoudslasten ervan niet als servicekosten bij de huurders in rekening brengen. Omdat verhuurders/eigenaars naar aanleiding van deze zaak de kosten noch via de huurprijs noch via de servicekosten mogen doorberekenen, kan dat leiden tot het niet kiezen van duurzame warmteopwekking. Nu met name de constructieve afstemming van het gebouw en de WKO-installatie en de onroerende, fysieke verbondenheid met het gehuurde in dit kader van belang werd geacht is het de verwachting dat deze uitspraak relevant is voor vrijwel alle (nieuw te bouwen) gebouwen met een WKO-installatie.
Overigens is de wetgever voornemens om deze systematiek te wijzigen zodat alle kosten verbonden aan de levering van warmte en koude, waaronder de kapitaals- en onderhoudslasten, via de servicekosten aan huurders kunnen worden doorbelast.
In deze uitspraak ging het om de doorbelasting van het vastrecht. Een ander veelgehoord probleem met WKO-installaties is het gebrek aan keuzemogelijkheid voor de gebruiker. Dit kan leiden tot monopoliegedrag met tariefstijgingen, onbetrouwbare levering en gebrekkige service als veelgehoorde klachten. Eerder besteedde consumentenprogramma Radar al aandacht aan deze problematiek en ook de ACM heeft eerder haar klachten geuit bij de Minister. Mogelijk dat de nieuwe ‘Warmtewet 2’ hiervoor oplossingen geeft. Op basis van de in 2020 gesloten internetconsulatie lijkt dit vooralsnog niet het geval.
Neemt u gerust vrijblijvend contact op.
advocaat Vastgoed te ‘s-Hertogenbosch
